Locação Comercial x Bem de Família do Fiador

Matéria já consolidada no Supremo Tribunal Federal diz respeito à constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação - vide decisão proferida em sede de repercussão geral representada pelo Tema 295 da Corte.

TODAVIA, referida tese não se aplica ao contrato de locação de imóvel comercial, nos termos da recente decisão de relatoria da Ministra Cármen Lúcia nos autos do Recurso Extraordinário n.º 1.278.427/SP, traduzida na seguinte ementa:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. DIREITO À MORADIA. BEM DE FAMÍLIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. FIADOR. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. PRECEDENTES. RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROVIDO. 

Em antigo anterior do BLoG - Nos Contratos, não confunda Fiador com Testemunha -, aduzimos que "outra particularidade do contrato de fiança diz respeito à impossibilidade de se alegar a impenhorabilidade do bem de família quando da execução. Vale dizer: o único imóvel que serve de residência ao efetivo devedor/ inadimplente não pode ser objeto de penhora, mas o do fiador que espontaneamente assume a obrigação sim."

Entretanto, no caso do contrato de locação de imóvel comercial, prevalecem o princípio da isonomia, o direito social à moradia e a observância do princípio fundamental da dignidade da pessoa humana, previstos na Constituição Federal.

Há de se ressaltar o importante precedente referido no acórdão, cujo aresto segue:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA. 1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990 não recepcionada pela EC n 26/2000. 2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia. 3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema n. 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial. 4. Recurso extraordinário conhecido e provido” (STF, 1.ª Turma, Agravo Regimental no Recurso Extraordinário n.º 605.709, redatora Ministra Rosa Weber, DJe 18.2.2019). (grifos nossos).