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terça-feira, 6 de dezembro de 2016

Garantias em Contrato de Aluguel

A Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), que dispõe sobre as normas aplicáveis ao aluguel de imóvel urbano, prevê 04 (quatro) espécies de garantia que podem ser exigidas pelo proprietário ou imobiliária que está intermediando o negócio, a saber:
  • caução
  • fiança
  • seguro de fiança locatícia
  • cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
A garantia locatícia mais comumente utilizada é a caução, que é o depósito em conta (via de regra, poupança) da soma correspondente a até 03 (três) meses de aluguel. Ao encerrar o contrato, este valor é devolvido ao locatário com juros e correção monetária. Se as partes concordarem, é possível que este valor seja utilizado como pagamento dos últimos meses de aluguel – devolução indireta. A lei também possibilita que a caução recaia sobre bens móveis (devendo ser registrada em cartório de títulos e documentos) ou imóveis (averbação à margem da respectiva matrícula no Registro de Imóveis).

Quanto ao fiador, que dá um bem de sua propriedade em garantia, a preferência é de que possua domicílio na mesma cidade em que tenha prestado a fiança. Da mesma forma, é interessante que o imóvel dado em garantia esteja localizado no mesmo município em que situado o imóvel locado. A observância destes dois critérios torna menos oneroso o processo para o locador caso se mostre necessário executar a fiança.

Já o seguro-fiança é realizado junto a uma seguradora e, apesar das inúmeras exigências, é a modalidade de garantia que melhor protege o proprietário do imóvel, já que a cobertura abrange a totalidade das obrigações do locatário, e não apenas os 03 (três) meses da caução. Uma das vantagens é que algumas seguradoras parcelam o pagamento, mas, por outro lado, o valor despendido não retorna ao locatário.

Em relação à cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, a Lei n.º 11.196/2005 prevê que:



Art.88.
As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária.
§ 1.º A cessão de que trata o caput deste artigo será formalizada, mediante registro perante o administrador do fundo, pelo titular das quotas, por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas.
§ 2.º Na hipótese de o cedente não ser o locatário do imóvel locado, deverá também assinar o contrato de locação ou aditivo, na qualidade de garantidor.
§ 3.º A cessão em garantia de que trata o caput deste artigo constitui regime fiduciário sobre as quotas cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário.
§ 4.º O contrato de locação mencionará a existência e as condições da cessão de que trata o caput deste artigo, inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por prazo determinado ou indeterminado. (...)

Por fim, importa destacar que a cada contrato de aluguel só cabe estipular uma única modalidade de garantia (sob pena de declaração de nulidade da cláusula), a ser escolhida em comum acordo por locador e locatário.