Dívidas Tributárias de Imóvel Adquirido em Leilão

Importante tema recentemente julgado pelo Superior Tribunal de Justiça - que alterou totalmente a jurisprudência/ entendimento que até então vinha sendo adotado pela Corte -, diz respeito à proibição de se exigir do arrematante de imóvel em leilão o pagamento de créditos tributários incidentes sobre o bem arrematado cujos fatos geradores sejam anteriores à alienação judicial - ainda que haja expressa previsão no edital de que a responsabilidade pelo adimplemento é do adquirente.

Por ocasião do julgamento, em caráter repetitivo, dos Recursos Especiais - REsp n.º 1.914.902, REsp n.º 1.944.757 e REsp n.º 1.961.835 -, foi determinado que inexiste responsabilidade tributária do arrematante de um imóvel quanto ao pagamento de débitos de IPTU incidentes sobre o bem alienado em hasta pública que sejam anteriores à data da aquisição. Ou seja: no momento em que um imóvel vai a leilão e é arrematado, eventuais dívidas tributárias pretéritas não podem ser repassadas ao adquirente, ainda que o edital publicado estabeleça o contrário.

Isso porque o Código Tributário Nacional (CTN) assim dispõe sobre a questão:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Assim, temos que a regra geral contida no caput do artigo 130 do CTN é de que o adquirente de um imóvel (como no caso de uma compra e venda normal) passa a ser responsável pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições de melhorias incidentes sobre o bem, anteriores à transmissão da propriedade. A exceção é quando a aquisição se dá em hasta pública, conforme prevê o parágrafo único.

O assunto se mostra relevante porque não raro os editais de leilão determinam que o adquirente do bem imóvel passa a ser responsável pela quitação das dívidas pendentes, as quais são mencionadas no ato administrativo por força do artigo 886, inciso VI do CPC. Todavia, a prévia ciência e eventual concordância do arrematante em assumir tais débitos não é capaz de torná-lo sujeito passivo da obrigação, face ao comando contido no Código Tributário Nacional. 

E aqui há de se fazer uma distinção entre as modalidades de aquisição de domínio: a forma derivada (quando se transmite o bem e tudo que o acompanha - propter rem) e a direta/ originária (quando o arrematante está livre de quaisquer ônus).

Tese firmada no Tema Repetitivo n.º 1.134 do STJ: Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

A tese deverá ser observada pelos editais de leilão lançados a partir da publicação da ata de julgamento do recurso, ressalvadas as ações judiciais e/ou pedidos administrativos pendentes de apreciação, para os quais a tese se aplica de imediato.