Comissão de Corretagem

Há alguns dias, um cliente surgiu com uma dúvida: a partir de que momento passa a ser devida a comissão ao corretor que intermediou a compra e venda de um imóvel? Na hipótese de não se concretizar o negócio ou o mesmo ser desfeito, ainda assim é necessário efetuar esse pagamento?

Vejamos: o corretor de imóveis, profissional habilitado a intermediar o negócio jurídico compra e venda, tem como função primordial aproximar as partes - a que pretende alienar  e a que pretende adquirir um bem. Assim, a comissão de corretagem nada mais é do que a remuneração por esse trabalho prestado.

Nos termos do artigo 723 do Código Civil de 2002, "o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio."

Quando da contratação dos serviços, as partes geralmente assinam um contrato (de arras ou promessa de compra e venda) em que consta cláusula especial e expressa acerca da comissão de corretagem, prevista no artigo 725 da lei civil: "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."

Mesmo nos casos em que as partes venham a contratar tempos depois, em sendo decorrência do trabalho do corretor, será igualmente devido o pagamento da remuneração. Nesse sentido dispõe o artigo 727 do CC/02: "se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor."

Ainda que a compra e venda não se perfectibilize - seja pela desistência/ arrependimento de uma ou ambas as partes, seja pelo insucesso de um financiamento/ obtenção de crédito, obstaculizando assim a possibilidade de aquisição por insuficiência de numerário para pagamento do preço - e até mesmo em havendo rescisão do contrato em momento posterior, ainda assim o valor previamente combinado deverá ser adimplido pelo promitente comprador.

Isso porque, como já dito anteriormente, o corretor de imóveis se empenhou para fechar o negócio (apresentando as partes, intermediando a conversação, mostrando a propriedade, discutindo valores e forma de pagamento), e eventual frustração da compra e venda póstuma não se relaciona com o trabalho realizado, ou seja, o pagamento é devido independentemente do resultado da mediação operada.

As decisões emanadas do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul são uníssonas no sentido de que o pagamento da comissão de corretagem é devido e não pode ser objeto de devolução. Nesse sentido:

Ação de rescisão de contrato de compra e venda e restituição do valor pago. Comissão de corretagem. Intermediação de compra e venda de imóvel. Financiamento não obtido. A aproximação feita pelo corretor deimóveis que resulta na realização da concretização da compra e venda mediante a realização e assinatura do instrumento particular de compra e venda, gera o direito à comissão de corretagem, mesmo que se frustre a obtenção do financiamento para pagamento contratual do preço. O instrumento contratual dispôs sobre acomissão de corretagem e obriga o adquirente, conforme a cláusula especial e expressa. (Apelação Cível Nº 70055379002, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 14/08/2013).


APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESTITUIÇÃO DO MONTANTE PAGO PELO AUTOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Comprovação de que os únicos valores pagos pelo adquirente foram destinados ao pagamento de corretor. Indevida a devolução, pelo compromitente, das verbas pagas a terceiro, intermediador do negócio, a título de comissão de corretagem. Sentença reformada, no ponto. Sucumbência redimensionada. DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70045325826, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 25/04/2013).


CORRETAGEM. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. Logrando êxito o corretor em demonstrar a aproximação das partes, o que culminou na celebração de contrato de compra e venda do imóvel, inclusive em caráter irrevogável e irretratável, mostra-se devida a comissão de corretagem. O posterior distrato ou resilição do pacto de compra e venda de forma alguma interfere no direito de comissão do corretor, que laborou para tanto, cumprindo o seu mister. DESPROVERAM O APELO. (Apelação Cível Nº 70051665826, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 29/11/2012).
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