Novo CPC e a Cobrança de Condomínio

Em vigor desde 18 de março último, o novo Código de Processo Civil (Lei n.º 13.105/2015) trouxe inovações quanto à cobrança judicial de cotas condominiais, tornando o procedimento mais célere, tanto em relação às cotas ordinárias quanto às extraordinárias, o que representa verdadeiro avanço no ramo do Direito Imobiliário.

Isso porque a dívida de Condomínio (em se configurando obrigação certa, líquida e exigível) passou a constar no rol de títulos executivos extrajudiciais, a saber:

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:
(...) 
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Referida modificação legislativa permite ao Condomínio valer-se imediatamente do processo de execução, desde que a dívida esteja provada documentalmente por ocasião da distribuição da demanda e exista expressa prevista na convenção ou aprovação em assembleia geral. Anteriormente, era necessário o ajuizamento de ação de cobrança (processo de conhecimento) para fins de formação do título executivo.

Conforme as regras do CPC de 1973, tão logo distribuída a demanda, era designada audiência de tentativa de conciliação. Em não se obtendo êxito, ao condômino executado se possibilitava a apresentação de defesa e, em sendo necessária a produção de outras provas senão documentais, era aprazada audiência de instrução e julgamento. Em seguida, após a análise do conjunto probatório, ao Juiz cumpria prolatar sentença de mérito, contra a qual cabia recurso de apelação. Com o trânsito em julgado, iniciava-se a fase de cumprimento de sentença, com a intimação do devedor para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa do artigo 475-J e penhora de valores ou da própria unidade,  o que poderia levar anos até a satisfação do débito (quando havia sucesso).

Com a entrada em vigor do novo Código, exclui-se a fase de conhecimento e o Condomínio passa a cobrar a dívida imediatamente por meio da execução, requerendo a intimação do inadimplente para efetuar o pagamento do débito e honorários advocatícios no prazo de 03 (três) dias, sob pena de atos de constrição de patrimônio. É possibilitado ao devedor apresentar defesa (embargos) e, em seguida, o processo vai a julgamento. 

Outra novidade do CPC é a possibilidade de se levar a protesto em Cartório a decisão judicial transitada em julgado, dando-se assim publicidade à dívida,  o que enseja ainda a inscrição do nome do devedor junto aos órgãos de proteção ao crédito. Assim:

Art. 517.  A decisão judicial transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523.
 
Pelo exposto, podemos perceber claramente o avanço legislativo no que diz respeito à busca de maior agilidade e, por consequência, maior efetividade ao cumprimento das obrigações condominiais.  

Há entre os moradores das unidades autônomas que compõem o Condomínio um dever de solidariedade, eis que, para que os proprietários/locatários possam desfrutar da infraestrutura montada, existe o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias do prédio, cuja manutenção é paga através das cotas mensais. Assim, o inadimplemento de um único condômino reflete diretamente nas contas do Condomínio, gerando encargos extras a todos em razão da falta de receita.