Sobre Regras de Condomínio

O Código Civil de 2002, a partir do artigo 1.331, prevê as normas aplicáveis aos habitantes de unidades autônomas residenciais em condomínios edilícios, em especial o que pode constar de sua convenção/ regulamento interno, de modo a tornar a convivência entre os moradores pacífica. Importante dizer que o respeito às regras condominiais e ao relacionamento de vizinhança passam a ser exigidos a partir do momento em que a pessoa fixa residência naquele local.

Quando as questões são levadas ao Poder Judiciário, a análise das normas de condomínio deve levar em conta os critérios da razoabilidade e legitimidade em face do direito de posse e propriedade dos moradores. 

Mas o que diz o STJ (Superior Tribunal de Justiça) acerca do que pode e o que não pode constar no regulamento interno dos prédios residenciais?

No tocante a animais domésticos, a Corte entendeu que a convenção de condomínio não pode proibir, de forma genérica, a guarda e criação de animais de estimação de qualquer espécie em apartamento, desde que estes não causem transtornos e/ou apresentem riscos à saúde, higiene, segurança e sossego dos demais moradores e frequentadores do prédio.

Nos termos do artigo 19 da da Lei 4.591/1964 (lei de condomínios),

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Já o Código Civil de 2002 prevê, em seu artigo 1.336 que:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Com relação aos condôminos inadimplentes, o STJ entendeu que não podem ser impostas sanções que não estejam previstas em lei aos moradores que possuem dívidas de condomínio/ mensalidades em atraso. Assim, por exemplo, mostra-se indevida a proibição de uso de áreas comuns do prédio aos condôminos devedores - como piscina, elevadores, salão de festas, brinquedoteca, academia -, visando constranger o morador perante os demais e coagi-lo ao pagamento, sendo que existem outros meios legais para buscar o valor devido (como a ação de cobrança).

Nos termos do artigo 1.335 do CC/02:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
(...)
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Interessante discussão que está sendo travada no momento perante o STJ diz respeito à possibilidade ou não do proprietário de unidade em condomínio residencial alugar seu imóvel através de sites que realizam a intermediação pela Internet, como o Airbnb.

Conforme entendimento já manifestado pelo Relator do recurso especial, a locação de imóvel pelo Airbnb e outras plataformas virtuais trata-se de locação residencial por curta (ou curtíssima) temporada, e não de hospedagem - atividade comercial que poderia ser proibida pelo condomínio. Isso porque é evidente o propósito de destinação residencial (de todo o imóvel ou parte dele) a terceiros, por determinado período de tempo, mediante contraprestação em dinheiro, o que caracteriza o contrato de locação por temporada.

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